店舗の開業を検討されている方で、居抜き物件とスケルトン物件のどちらを選ぶか悩まれている方もおられるのではないでしょうか。後悔しないためには、それぞれのメリットやデメリットを理解する必要があります。
本記事では、居抜きとスケルトンの違いやそれぞれのメリット・デメリット、工事費用をご紹介します。また、注意点やよくある質問も解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
居抜きとスケルトンの違いとは？
まずは、居抜きとスケルトンの違いについて解説します。
- 居抜き
- スケルトン
それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。
居抜き
居抜き物件とは、前の借主が利用していた内装や設備、什器などがそのまま残っている物件です。一般的に、借主は退去時に自ら設置したものをすべて撤去して返却しなければなりませんが、貸主の承諾があれば、残したまま次の借主に引き渡せます。
これにより、新たに店舗を開業する際の初期投資を大幅に抑えられるため、飲食店などの開業希望者にとっては魅力的な選択肢です。さらに、居抜き物件は、水道や排水、ガス設備がすでに整っており、開業準備がスムーズに迅速に進められます。
なお、居抜き物件については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：居抜き物件とは？メリット・デメリットや契約する際のステップまで詳しく解説します！
スケルトン
スケルトン物件とは、前の借主が使用していた什器や設備が一切なく、ビルの基本的な設備だけが残っている状態の物件を指します。壁や天井のコンクリートがむき出しになっているのが、スケルトン物件の典型例です。
一般的に、店舗を閉める際には、借主が設置した内装や設備をすべて撤去し、物件を元の状態に戻す「原状回復工事」をしなければなりません。
このため、新たに店舗を開業する場合、入居者はスケルトン状態の物件に対し、自分の希望に合わせた内装工事や設備工事を計画しなければならないケースがほとんどです。
居抜きのメリット・デメリット
次は、居抜きのメリット・デメリットについて解説します。
- メリット
- デメリット
それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。
メリット
居抜きのメリットとしては、以下が挙げられます。
- 初期費用を抑えられる
前のテナントが残した設備や什器を安価で譲り受けるため、新規工事費用を大幅に削減できる。また、造作譲渡すると、スケルトン物件と比較して初期工事費を半分～3分の2程度に抑えられる
- スピーディーに開業できる
居抜き物件では、大規模な工事が不要なため、工期が大幅に短縮され、早期に営業を開始できる。これにより、空家賃の発生を抑えて早く収入を得られる
デメリット
居抜きのデメリットとしては、以下が挙げられます。
- レイアウトやデザインが自由にできない
水道や排水、ガス配管や空調用のダクトが壁や天井に設置されているため、照明の設置位置やコンセントの追加が希望どおりにできない場合がある。さらに、大きなエアコンなどの既存設備が邪魔になるケースも多い
- 設備の管理がしづらい
残された設備（エアコンや厨房機器など）の取扱説明書や保証書がない場合が多く、購入時期やメンテナンス時期が不明なケースがある。さらに、修理が不可能で新しい器具の購入と工事が必要になる場合もある
- 設備の不具合が起きやすい
中古の設備は故障のリスクが高く、使用年数が経っている場合は注意が必要になる。内部の配管や配電設備の老朽化が進んでいる場合もあり、開業後に不具合が出て予期せぬ修理費用が発生する可能性がある
- 契約前のチェックポイントが多い
設備の動作確認や前の店舗の評判、造作譲渡費の妥当性、引き継げないリース品の有無など、見えない部分の不具合を十分にチェックする必要がある
スケルトンのメリット・デメリット
次は、スケルトンのメリット・デメリットについて解説します。
- メリット
- デメリット
それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。
メリット
スケルトンのメリットとしては、以下が挙げられます。
- 理想を実現できる
内装やレイアウトが決まっていない状態のため、自分の理想どおりに店舗を設計できる。さらに、設備や什器も自分で選べるため、「理想のお店」を作れる
- イメージを一新できる
前の店舗の内装や設備を引き継がないため、完全に新しいイメージの店舗を作れる。たとえば、前のお店が悪い評判で知られている場合、イメージを一新すると、新しいブランドとしてスタートできる
- 設備の管理がしやすい
新規の設備を導入するため、取扱説明書や保証書がすべて揃っている。これにより、それぞれの設備のメンテナンス時期を把握しやすく、万が一故障が発生した場合でも保証期間内であれば費用をかけずに修理ができる
デメリット
スケルトンのデメリットとしては、以下が挙げられます。
- オープンまでの時間がかかる
オープンまでに必要な工事や準備を含めると2か月～半年程度かかる場合があり、この間も賃貸契約により家賃が発生する
- 初期費用が高い
外装や内装、トイレや厨房の水回り工事、空調設備や厨房機器の設置など、すべての工事が必要なため、初期費用が高くなる
- 退去時の原状回復費用がかかる
退去時に原状回復する必要があり、設備や内装を取り払う工事が必要となるため、退去費用が高くなる傾向にある
飲食店を開業する際に工事にかかる費用
次は、飲食店を開業する際に工事にかかる費用について解説します。
- 居抜きの場合
- スケルトンの場合
それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。
居抜きの場合
居抜き物件で開業する際、工事費は1坪あたり平均で15〜30万円程度です。これは、既存の内装をそのまま利用する場合の金額であり、スケルトン物件に比べて工事費を抑えられます。
しかし、大規模な内装工事をする場合、費用が高額になるため注意が必要です。業種によっては改装や内装の調整が必要になる場合もあり、工事内容に応じて費用が変動する可能性があります。
また、居抜き物件では既存の設備を利用する場合でも、設備の点検や修理が必要です。これには追加費用がかかる場合があるため、照明器具の交換や増設が必要になる可能性があります。
スケルトンの場合
スケルトン物件の場合、内装工事費用は平均で30万円〜50万円程度とされており、居抜き物件に比べてかなり高額です。スケルトン物件は、内装や電気配線、空調設備、水回りなど、基本的な設備を設置する必要があるため、内装の自由度が高い反面、工事費用が膨らむ傾向にあります。
また、自分の理想に合わせた店舗デザインが実現できますが、初期投資が高くなりがちです。さらに、工事期間が長期化する場合が多く、その間の家賃負担も考慮しなければなりません。
居抜きとスケルトンを利用する際の注意点
次は、居抜きとスケルトンを利用する際の注意点について解説します。
- 居抜きの場合
- スケルトンの場合
それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。
居抜きの場合
居抜きの場合の注意点としては、以下が挙げられます。
- 設備の状態のチェック
前回の所有者が使用していた中古品であるため、実際に稼働するか、不具合がないかを確認する必要がある。電気やガス、水道、排水が正常に機能しているか、水の流れがスムーズか、配管に漏れがないかなどを細かくチェックしなければならない
- 保証書やリース品の確認
設備の保証期間や取扱説明書があるか確認する必要がある。また、リース品が含まれている場合、追加のレンタル料を請求される可能性があるため、事前に確認する
- 内装の劣化と清掃状況
天井や壁、床のよごれや剥がれの程度、内装コンセプトが自分のイメージに合っているか確認する。配管内の洗浄がされているか、必要であれば管内画像を確認するのもおすすめ
- 退去時の原状回復義務
契約時に、退去時の原状回復義務があるか、設備や内装の修繕費用が誰の負担になるのかも取り決める必要がある。場合によっては、貸主が一部負担してくれるため、事前に交渉する
スケルトンの場合
スケルトンの場合の注意点としては、以下が挙げられます。
- 契約内容の確認
契約時に、退去時の原状回復義務について確認する。スケルトン物件では原状回復が義務付けられている場合が多いため、契約内容を把握しておく必要がある
- 工事の進捗管理
内装工事が計画どおりに進んでいるか、こまめに現場を訪れて確認する。設計図どおりに工事が進んでいるかを自分の目で確かめておくと、問題が発生した場合に対応しやすい
- 近所への配慮
工事中は騒音や振動が発生するため、工事が始まる前に近隣住民へ挨拶回りをしておく
- インフラ設備の交渉
エアコンやトイレ、給排気、ガスなどのインフラ関係を貸主側で引き込んでもらえるか確認すると、工事費用を抑えられる可能性がある。貸主側にとっても資産となるため、交渉の余地がある
居抜きとスケルトンの違いでよくある3つの質問
最後に、居抜きとスケルトンの違いでよくある質問について解説します。
- 質問1.居抜き物件と造作譲渡の違いは？
- 質問2.居抜きとスケルトンそれぞれに向いている人の違いは？
- 質問3.居抜きとスケルトンのそれぞれに原状回復義務はある？
それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。
質問1.居抜き物件と造作譲渡の違いは？
造作譲渡とは、店舗で使用されていた設備や内装を新しいオーナーへ譲渡することを指します。一方、居抜き物件は、設備や内装がそのまま残った状態で店舗全体の売却を意味します。
造作譲渡の場合、譲渡対象は設備や内装に限定されているため、物件の所有者の承諾が必要です。新しいオーナーは、これらの設備を引き継ぐため、初期費用を抑えられますが、契約内容や譲渡条件を詳細に確認しなければなりません。
また、譲渡により元のオーナーが売却益を増やす可能性があります。一方、居抜き物件の場合、新しいオーナーは前のテナントが残した状態で店舗を利用できるため、初期工事費用を大幅に削減できます。
しかし、設備の状態や必要な修理・メンテナンス費用は考慮しておかなければなりません。
なお、造作譲渡については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：造作譲渡とは？メリット・デメリットや円滑に進める方法を詳しく解説します！
質問2.居抜きとスケルトンそれぞれに向いている人の違いは？
居抜きとスケルトンそれぞれに向いている人の違いについては、以下のとおりです。
- スケルトンに向いている方
・費用や時間、手間を惜しまずに自分の理想の店舗を作り上げたい
・2店舗目や3店舗目の出店でノウハウを有している
・店舗の明確なイメージがあり、そのイメージを貫きたい
・デザインにこだわりたい
- 居抜きに向いている方
・初期費用を抑えて開業したい
・新規開業で店舗設計に関するノウハウに不安がある
・内装工事の期間を短縮して、早く開業したい
・以前のテナントと同業種である
質問3.居抜きとスケルトンのそれぞれに原状回復義務はある？
居抜き物件の場合、原状回復義務が発生するかどうかは契約内容やオーナーの意向に依存します。一般的には、前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継ぐため、次の借主が同様に引き継ぐケースがほとんどです。
しかし、オーナーの意向によっては退去時に原状回復を求められるため、契約する際には、原状回復の義務について事前の確認が欠かせません。
一方、スケルトン物件の場合は、原則として原状回復義務があります。スケルトン物件では、内装や設備が一切ない状態で引き渡されるため、退去時には契約時と同じスケルトン状態に戻さなければなりません。
まとめ
本記事では、居抜きとスケルトンの違いやそれぞれのメリット・デメリット、工事費用、注意点をご紹介しました。
居抜き物件は、前のテナントが使用していた内装や設備がそのまま残っている状態のため、初期費用を抑えられる点がメリットですが、内装の自由度が低い点がデメリットです。さらに、早期開業には向いていますが、既存設備の状態や修理費用が発生するリスクがあります。
一方、スケルトン物件は内装が一切ない状態で、自分の理想どおりに店舗を作れる反面、高額な初期費用と工事期間が長くなる点が特徴です。
なお、飲食店を開業したい場合、居抜きは工事費用が比較的少なく、スケルトンの場合は30万円〜50万円程度の費用がかかるのが一般的です。それぞれのメリットやデメリットを考慮して、自分に合った選択をしましょう。
